Reformas en comunidades de vecinos de Gijón: cómo aprobarlas en junta

Arreglar el portal, la cubierta o la fachada de un edificio no depende de una sola persona, sino de que la comunidad se ponga de acuerdo. Y muchas veces lo que retrasa la obra no es la obra en sí, sino llegar a la junta con la información suficiente para decidir. En este artículo repasamos, en términos generales, cómo se aprueba una reforma de la comunidad en Gijón y qué conviene tener preparado.

Una advertencia antes de empezar: las mayorías y las obligaciones de cada propietario las fija la Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de cada edificio. Para tu caso concreto, el administrador de la finca es quien mejor te lo puede confirmar.

¿Qué obras de la comunidad hay que aprobar en junta?

Todo lo que afecta a los elementos comunes del edificio pasa por la comunidad: fachada, cubierta, portal, escalera, patios, bajantes generales, ascensor o estructura. Lo que cambia de una obra a otra es la mayoría que se necesita para aprobarla.

En términos generales, la ley no trata igual tres tipos de obra:

• Obras de conservación necesarias: las que hacen falta para que el edificio esté en buen estado y seguro, como reparar una cubierta con goteras o una fachada con desprendimientos.
• Obras de accesibilidad: rampas, ascensor o adaptación del portal para personas mayores o con movilidad reducida.
• Mejoras e instalaciones nuevas: renovar la estética del portal, añadir servicios que el edificio no tenía o mejorar el aislamiento más allá de lo necesario.

Cada grupo tiene sus propias reglas de votación y, en algunos casos, reglas especiales para quien vota en contra. Por eso, antes de convocar, conviene que el administrador revise en qué grupo encaja la obra y qué mayoría pide.

¿Cómo se prepara la junta para aprobar una obra?

Una junta bien preparada se resuelve en una reunión. Una mal preparada acaba en «lo vemos en la próxima». Estos pasos ayudan:

• Describir el problema. Qué pasa, desde cuándo y a quién afecta: humedades en los últimos pisos, desprendimientos en la fachada, un portal con escalones que dificultan el acceso.
• Pedir presupuestos comparables. Que todos incluyan las mismas partidas, con mediciones y calidades, para que los vecinos comparen lo mismo. Un presupuesto por partidas permite además aprobar la obra por fases si no hay dinero para todo.
• Incluirlo en el orden del día. Con la documentación disponible para los vecinos antes de la reunión.
• Votar la obra, la empresa y la forma de pago. Mejor en la misma junta, para no retrasar el inicio.
• Dejarlo en el acta. El acuerdo y el reparto del coste quedan por escrito.

Si el edificio tiene un informe de inspección técnica, ese documento ayuda mucho a ordenar prioridades: dice qué está mal y con qué urgencia.

¿Cómo se reparte el coste: derramas y fondo de reserva?

Por regla general, cada propietario paga según su cuota de participación en el edificio, salvo que los estatutos o un acuerdo válido digan otra cosa. La comunidad puede pagar con el fondo de reserva, con una derrama o combinando ambos.

La derrama puede ser un pago único o repartirse en varios plazos que acuerde la junta. Cuando la obra es grande, dividir el presupuesto por partidas o por fases facilita que los vecinos la asuman. Lo que no conviene es aprobar una cifra sin desglose: si luego aparece un imprevisto, nadie sabe qué estaba incluido y qué no.

¿Qué licencias pide el Ayuntamiento de Gijón para obras en el edificio?

Depende de la obra. Las que tocan la fachada, la cubierta o la estructura suelen necesitar licencia y, a menudo, proyecto o dirección técnica. Las reparaciones menores pueden tramitarse de forma más sencilla. En edificios protegidos o en zonas con condiciones especiales, como algunas calles de Cimavilla, pueden aplicarse requisitos sobre materiales y colores del exterior.

Si la obra necesita andamio, plataforma o contenedor en la acera, hace falta además autorización para ocupar la vía pública. Todo esto influye en el calendario, así que conviene tenerlo en cuenta desde la junta. Nosotros te decimos qué trámite corresponde después de ver el edificio.

¿Hay ayudas para rehabilitar el edificio?

Existen programas públicos de ayudas a la rehabilitación de edificios, sobre todo para mejorar la eficiencia energética, la accesibilidad y la conservación. Las convocatorias, los importes y los requisitos cambian de un año a otro y dependen de la administración que las convoque, así que no te daremos cifras que puedan estar desfasadas.

Lo práctico es informarse en el Ayuntamiento de Gijón y con el administrador antes de aprobar la obra, por dos motivos: algunas convocatorias piden documentación técnica previa, y puede que no admitan obras ya empezadas. Si la ayuda encaja, conviene preparar el presupuesto por partidas pensando en lo que la convocatoria pide.

¿Qué obras de comunidad hacemos en Gijón?

Trabajamos en portales y zonas comunes, cubiertas, fachadas y mejoras de accesibilidad, con un presupuesto por partidas pensado para presentarlo en la junta y un plazo por escrito. Tienes el detalle en nuestra página de reformas de comunidades de vecinos en Gijón.

• Tejados y cubiertas: retejado, goteras e impermeabilización.
• Rehabilitación de fachadas: reparación, impermeabilización y aislamiento.
• Portales y zonas comunes: renovación del portal, escalera y accesibilidad.

Si además vives en un edificio antiguo y estás pensando en reformar tu piso, te puede interesar nuestro artículo sobre reformas en el Centro de Gijón.